Vivienda

¿Cómo mantener su crédito hipotecario al día?

Al colgarse con las cuotas del préstamo de vivienda puede perder la cobertura de los seguros de vida, de terremoto y de incendio. Además se incrementarán los intereses y el crédito le saldrá más caro.

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Vivienda Por: Julian David Calderon Hortua

El Dane reveló que durante el cuarto trimestre del año pasado, el saldo de capital total de la cartera hipotecaria de vivienda en Colombia sumó 55,7 billones de pesos, que representaron un aumento de 7,7 por ciento, respecto al mismo trimestre del 2016. En el caso de la vivienda de interés social (VIS) el monto fue de 15,7 billones de pesos, lo que significó un incremento de 10 por ciento.

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Por su parte, el saldo para la oferta de rangos superiores (no VIS) fue de 39,9 billones, para una variación de 6,8 por ciento. En línea con recientes reportes de la entidad, esto confirmó cómo las casas y los apartamentos subsidiados están movilizando más créditos, lo que, de paso, también permite analizar cómo está el cumplimiento de los pagos por parte de los deudores.

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Es, sin duda, un punto para monitorear, si se tiene en cuenta que el reporte sobre una o más cuotas vencidas por tipo de clientes hipotecarios ubicó a los de VIS con un incremento de 9,7 por ciento en esas obligaciones vencidas, contra 3,6 por ciento de los de no VIS.

Aunque como lo afirma el presidente de la entidad financiadora de vivienda Credifamilia, Juan Sebastián Pardo, aún la cartera está sana, es importante hacerle seguimiento a lo que está ocurriendo con los pagos mensuales pendientes en las diferentes categorías que maneja el Dane.

A CONTRARRESTAR LA MORA

Por ejemplo, la mora entre quienes deben de 7 a 12 cuotas aumentó 29,6 por ciento, y entre 1 y 2 creció 26,9 por ciento. A estos datos se suman los de aquellos que no han cancelado de 3 a 4 cuotas que –según el informe del cuarto trimestre del 2017– tuvieron un incremento de 19,5 por ciento frente al mismo lapso del 2016. Por su parte, la mora entre 5 y 6 mensualidades tuvo un alza de 1,7 y de más de un año, 1,4 por ciento.

Según Gladys Moreno, directora de Crédito Hipotecario del Banco Colpatria, cada deudor y su caso son particulares; “sin embargo, en cualquier caso la planeación de esta inversión es determinante, si se tiene en cuenta que la gente, en promedio, pasa casi la mitad de la vida productiva (20 y hasta 30 años) respondiendo a la obligación hipotecaria”.

Por eso, la directiva recomienda que tras elegir la propiedad que va a comprar y cumplir los requisitos de rigor, lo primero que deben hacer los inversionistas respecto al crédito hipotecario es ser selectivos y evaluar prioridades.

“Esto obliga a no tener tantas obligaciones adicionales ni aumentar los consumos”, advierte Moreno quien, por ejemplo, explica cómo actualmente las tarjetas de crédito son satanizadas.

“Sin embargo, hay que reconocer que en muchos casos se les da un mal manejo, pues hay personas con 3, 4 y más, que en el caso de los préstamos hipotecarios, se convierten en una carga más que golpea el presupuesto”. Y, claro, si no hay problemas financieros, todo está bien, pero en caso contrario, la situación se puede complicar.

De hecho, en situaciones extremas como la disminución de ingresos o un eventual desempleo –que puede pasar en algún momento–, la directiva del Banco Colpatria sugiere no esperar, ni dejar que las cuotas en mora se acumulen. “Por eso, desde el momento en que la persona sepa que el problema es inminente, le recomiendo acercarse a la entidad financiera y evaluar cómo recompone el flujo de caja”, recomienda.

La directiva agrega que, afortunadamente, actualmente el sistema bancario y otras entidades que otorgan préstamos para vivienda ofrecen variedad de posibilidades, entre ellas, ampliar el plazo, reducir la tasa o hasta evaluar la intervención de un codeudor. “Lo importante –enfatiza–, es que en caso de no poder cumplir, el cliente ponga la cara, pues lo contrario hace que la situación sea más difícil, como en el caso de 12 cuotas o más en mora, que generalmente son inviables”.

EVITAR COBROS JURÍDICOS

Asobancaria coincide con Moreno y recuerda que los recursos que las entidades financieras prestan corresponden a los dineros de los ahorradores, de manera que deben hacer un gran esfuerzo por recuperarlos. “Por eso, cuando hay fallas en los pagos, los representantes de estos establecimientos deben utilizar mecanismos cada vez más intensivos para recuperarlos”, explica.

De ahí, precisamente, la importancia de la planeación de la que habla la representante del Banco Colpatria, ya que, de esa forma, es posible establecer los acuerdos de pago. Así se podrán evitar las demandas y acciones para recuperar por la vía jurídica el dinero que, en los peores casos, llegan a los embargos o el remate de las viviendas.

CUOTAS Y GASTOS ADICIONALES PARA EVALUAR

Con base en la Ley de Vivienda (Ley 546 del 1999), el BBVA destacó en un reciente informe algunos aspectos básicos del crédito de hipotecario, entre ellos, que la cuota mensual no puede superar el 30 por ciento de los ingresos –también mensuales– del núcleo familiar. Por eso, al comprar sugiere verificar que estos sean suficientes para atender la obligación.

De acuerdo con la norma, “para solicitar un préstamo, una persona solo podrá consolidar ingresos con el cónyuge, compañero permanente o parientes hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad y único civil”.

A esto hay que sumarle no olvidar gastos adicionales que no están relacionados con la financiación, ni con la cuota inicial como el avalúo del predio, el estudio de la tradición del inmueble y los gastos en la notaría para que la escritura esté a nombre del comprador y se registre, finalmente, ante la Oficina de Registro Público.

Según el BBVA, también es importante conocer las diferentes alternativas y sistemas de financiación que se ofrecen para adquirir vivienda: en pesos, en Unidad e Valor Real (UVR) y ‘leasing’ habitacional, que puede ser familiar y no familiar. “Cada una de estas modalidades brinda beneficios acordes con el perfil y la capacidad del interesado. De esta manera, puede elegir el que mejor se adapte a sus necesidades y flujo de caja”, anotó.

CUMPLIR PAGA

Según Asobancaria, con el pago de cada cuota del préstamo, el comprador adquiere un porcentaje mayor de la vivienda, es decir, de su nuevo patrimonio.

Igualmente, al cumplir con esto se pagan las primas de los seguros de vida, incendio y terremoto. Al presentarse retrasos se pueden perder las coberturas.

Al pagar oportunamente se cancelan los costos mínimos de financiación, es decir, los intereses pactados; cuando hay atrasos debe asumir intereses adicionales de mora y, en caso de retrasos importantes, gastos de cobranza (honorarios de abogado).


GABRIEL E. FLÓREZ G.
COORDINADOR EDITORIAL VIVIENDA
En Twitter: @GabrielFlorezG