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Negocios

Fiducia, la aliada de los negocios inmobiliarios

El esquema de la preventa o comercialización sobre planos es el más utilizado al vender vivienda nueva.

Inmobiliaria

La fiducia administra los recursos que pagan los clientes al comprar sobre planos, mientras se logra el punto de equilibrio.

Archivo particular. 

POR:
Portafolio
mayo 30 de 2018 - 09:40 p.m.
2018-05-30

A finales de los años noventa, en Colombia la mayoría de los constructores desarrollaban sus proyectos y luego salían a venderlos, práctica que dejó varios damnificados por el lado empresarial, y muchos más entre los compradores que ya habían invertido en una vivienda.

Ante esto, las promotoras de bienes raíces empezaron a recibir en dación en pago los inmuebles cuyas cuotas no pudieron asumir las familias, porque una decisión del momento impactó al alza las tasas de interés. A este inventario se sumaron –además– las casas y los apartamentos que no se pudieron vender y que quedaron construidos.

(Lea: ¿Qué es más rentable: una fiducia o un CDT?)

Lo que siguió fueron escenarios de hogares que perdieron su patrimonio e, incluso, firmas edificadoras quebradas. Así, las que quedaron tuvieron que aprender la lección, reinventarse y adaptarse a un nuevo mercado, en el cual la figura de la fiducia llegó como ‘caída del cielo’.

(Lea: Alistan ajuste a normas para administradores de dineros de terceros

Según la presidenta de Asofiduciarias, Stella Villegas, hoy quien adquiere sobre planos va a los proyectos, escoge la casa o el apartamento que le gusta y entrega los recursos a una sociedad fiduciaria, la cual solo le desembolsa al constructor siempre y cuando logre el punto de equilibrio. Es decir, cuando vende la mayoría.

La directiva señala que “no solo es una herramienta importante para la oferta residencial. También se utiliza en otros usos como centros comerciales, oficinas etc”. Sin embargo, reconoce que, efectivamente, en la vivienda es en la que más se usa.

(Lea: Fiducias de las regiones preocupan a las autoridades

EL RESPALDO ES CLAVE

Para entender cómo ha evolucionado este mecanismo de respaldo a la inversión inmobiliaria en Colombia, Villegas reveló que el sector fiduciario administra actualmente $499 billones en 7 tipologías de negocio. Además, 12% del total de activos corresponden a la fiducia inmobiliaria, cuando en el 2010 era el 7%.

Incluso, el monto que manejan –con datos a marzo pasado– es de $60,2 billones, para un incremento de 9,6% frente al mismo mes del 2017.

Sobre el caso específico de la vivienda, la presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Sandra Forero, anota que en el modelo comercial de la preventa el instrumento garantiza a los compradores que sus recursos están dispuestos en una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.

Esto, en consecuencia, está atado al respaldo de una administradora experta en orientar y velar por la efectiva ejecución del proyecto.

Esto es algo importante en el proceso, si se tiene en cuenta que –según los datos de Camacol– actualmente el 70% de la oferta de vivienda nueva se comercializa sobre planos, y el 93% usa el mecanismo fiduciario dentro de su estructuración.

Pero, más allá de la confianza que se genera en los inversionistas de las obras de construcción, la fiducia también garantiza que los recursos destinados por los compradores sean usados única y exclusivamente para el fin contratado entre las partes: el desarrollo del proyecto inmobiliario.

A esta ventaja el economista de BBVA Research Mauricio Hernández le suma otra menos divulgada: “Reducir la probabilidad de crisis sistémicas que terminen afectando a otros sectores económicos, tales como el financiero y los proveedores de insumos de la construcción”.

Para el directivo, este último punto ha sido muy importante recientemente. “El sector edificador en el país lleva varios trimestres con retrocesos en su actividad. Además, sus inventarios crecieron. Pese a esto, las firmas constructoras, los proveedores y el sector financiero mantienen una buena ‘salud’. Claro, sin desconocer algunos aumentos en los indicadores de mora que, de todas formas, no afectan el funcionamiento normal del sistema crediticio colombiano”, recalca.

Al respecto, la Presidenta de Asofiducarias agrega que el recurso fiduciario es, realmente, un elemento cíclico y contracíclico. “En el primer caso, porque en la medida en que hay muchos proyectos y ánimo de los potenciales compradores por adquirirlos, resulta clave para manejar y direccionar la cantidad de recursos. Y contracíclico porque cuando cae la confianza, como ahora, de todas formas hay una garantía”.

En la misma línea, María Clara Luque, presidenta de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), reitera que un comprador responsable siempre debe asegurarse de que el constructor utilice este modelo.

“De hecho, no es exagerado afirmar que las fiducias son más importantes que las ‘paredes’, es decir, la vivienda, porque sin tener de por medio esta figura se corren grandes riesgos, debido a que no hay control sobre el destino de los dineros que se entregan; además, vale recordar que el lote se encuentra en el patrimonio del constructor o de terceros”, concluye.

MÁS ALLÁ DE LA VIVIENDA

Según Old Mutual Colombia, en aras de la diversificación de la inversión, han llegado nuevos actores, entre ellos los fondos inmobiliarios, los de capital privado y los fondos de inversión colectiva (FIC), que han entrado con fuerza en el mercado de bienes raíces de usos corporativos e institucionales, entre otros. Óscar Pardo, gerente del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria de la compañía, destaca que, por ejemplo, en el caso de los FIC , “únicamente las fiduciarias, las comisionistas y las administradoras de fondos de inversión pueden administrarlos. Los bancos y demás entidades financieras no están autorizados”, explica el directivo.

Gabriel E. Flórez G.
Economía y Negocios

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