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Precio de la vivienda

Natalia Salazar
POR:
Natalia Salazar
junio 19 de 2012
2012-06-19 12:31 a.m.

Auges insostenibles en el mercado de vivienda pueden tener consecuencias indeseables, especialmente cuando llegan acompañados de crecimientos significativos del crédito a los hogares.

En efecto, cuando viene la corrección en los precios de la vivienda, se contrae la riqueza de los hogares y se deteriora la calidad de la cartera de créditos, lo que puede llegar a desencadenar una aguda crisis financiera y una profunda recesión.

Algunos auges no vienen acompañados de boom de crédito hipotecario, pero son preocupantes, pues una destorcida impactaría la economía al afectar la riqueza de los hogares y el consumo.

El aumento en precios de la vivienda puede obedecer a presiones en la demanda de vivienda estimuladas, por ejemplo, por la alta disponibilidad crediticia.

Sin embargo, una escasez de oferta asociada con factores como una baja disponibilidad de suelo edificable, puede también ser parte de la explicación. Identificar la fuente de presiones es relevante para escoger los instrumentos de política a utilizar.

Recientemente, terminamos en Fedesarrollo un estudio para la Asobancaria que busca responder a la pregunta de si los precios de la vivienda están o no desalineados, es decir, si su aumento reciente es o no es consistente con la evolución de las variables fundamentales que los determinan.

La evidencia obtenida es importante para la política macroeconómica y la de vivienda, especialmente cuando el Gobierno entregará 100.000 viviendas gratis y, además, ha anunciado que ampliará el programa de subsidios a la tasa de interés en $1.4 billones.

Sin entrar en los detalles técnicos y en la descripción de las dificultades del ejercicio, los resultados se pueden resumir así: los precios reales de la vivienda están en una fase ascendente y se ubican por encima de los niveles históricos.

Estos han crecido más que el valor de los arrendamientos y que los costos de construcción. Si bien la relación precio de la vivienda a ingreso disponible ha mostrado cierto aumento, su nivel es inferior al de mediados de los 90.

Pero lo más evidente es que el precio de la vivienda ha aumentado mucho menos que el del suelo.

Los resultados econométricos indican que el precio de la vivienda, si bien es elevado, es consistente con el comportamiento de sus fundamentales, cuando dentro de estos se incluye el precio del suelo, el cual, según nuestros ejercicios, aproxima adecuadamente las restricciones de oferta. Si no se incluye, el resto de fundamentales no logra explicar el reciente aumento en el precio de la vivienda.

Es decir, lo que está desbordado es el precio del suelo.

Por último, el crédito hipotecario ha crecido, pero los diferentes indicadores no reflejan ni máximos históricos ni los niveles de los 90.

Colombia presenta un importante déficit habitacional, especialmente en los segmentos VIS y VIP. Cualquier política orientada al deseable propósito social de reducirlo no puede reñir con el de la estabilidad macrofinanciera.

Es precisamente en estos segmentos que se percibe una mayor restricción de suelo y es por esta misma tierra que competirán las dos políticas anunciadas por el Gobierno.

Si no se enfrenta la escasez de suelo para VIS y VIP, la provisión de soluciones de vivienda se va a encarecer y la prevención de un incremento insostenible de precios para garantizar la estabilidad macroeconómica recaerá sobre la política monetaria y financiera.

Natalia Salazar

Investigadora Asociada Fedesarrollo

nsalazar@fedesarrollo.org.co

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